Consultanță și verificarea terenului
Înainte să cumperi un teren sau un spațiu, verificăm ce se poate construi acolo, în cât timp și cu ce costuri suplimentare. Analizăm regimul juridic și urbanistic, indicatorii, retragerile, accesul, utilitățile și restricțiile care nu apar în anunțul de vânzare. Primești un răspuns scris, cu ce se poate face, ce documentații sunt necesare și ce ar trebui negociat la preț.
Ce include
Ce verificăm
- Regimul juridic: proprietate, sarcini, servituți, litigii vizibile în cartea funciară
- Regimul urbanistic actual: funcțiune permisă, POT, CUT, regim de înălțime
- Retragerile obligatorii și suprafața efectiv construibilă rămasă
- Dacă terenul este în intravilan sau trebuie scos din circuitul agricol
- Dacă este nevoie de PUZ sau PUD și cât durează, realist, obținerea lor
- Accesul la drum public și condițiile impuse pentru accesul auto
- Utilitățile existente și costul aducerii celor care lipsesc
- Restricții: zone protejate, arii naturale, zone de siguranță, situri arheologice
- Riscuri de teren: inundabilitate, alunecări, apă subterană la mică adâncime
- Ce se poate construi concret acolo, cu suprafețe și volum estimativ
De ce merită
Cele mai scumpe greșeli se fac înainte de proiect
Terenul ieftin care nu este ieftin. Un teren agricol la marginea orașului costă mai puțin pe metru pătrat, dar scoaterea din circuit, PUZ-ul și aducerea utilităților pot depăși diferența de preț. Se poate calcula dinainte.
Indicatorii care nu ajung. Un POT de douăzeci la sută pe un teren de o mie de metri pătrați înseamnă două sute de metri pătrați de amprentă. Dacă ai nevoie de o hală de patru sute, terenul nu este potrivit, indiferent cât de bun pare.
Accesul care lipsește. Un teren fără acces direct la drum public sau cu un drum de exploatare neintabulat este un teren pe care nu se autorizează nimic până când situația nu se rezolvă juridic.
Timpul, nu doar banii. Dacă ai un termen impus de o finanțare sau de un contract, un teren care cere PUZ îți poate consuma singur tot calendarul.
Tipuri de proiecte
Când se cere o verificare
Înainte de cumpărarea unui teren
Cea mai utilă situație. Verificarea se face în câteva zile și, la nevoie, poate fi folosită ca argument de negociere la preț.
Înainte de închirierea unui spațiu
Pentru cabinet, clinică, restaurant sau producție. Multe spații nu pot obține schimbarea de destinație sau autorizația sanitară, indiferent cât se investește în amenajare.
Pentru un teren pe care îl ai deja
Ai moștenit sau ai cumpărat mai demult și vrei să știi ce poți face cu el acum, mai ales după intrarea în vigoare a noului Cod al Urbanismului.
Pentru o investiție cu finanțare
Când termenul este impus prin contractul de finanțare, calendarul documentațiilor contează la fel de mult ca bugetul.
Etape
Cum se face verificarea
-
01
Ne dai datele terenului
Adresa sau numărul cadastral, plus ce vrei să construiești acolo. Dacă ai extras de carte funciară sau certificat de urbanism, cu atât mai bine.
-
02
Analizăm documentele și reglementările
Verificăm cartea funciară, planul urbanistic general aplicabil, regulamentul local, restricțiile din zonă și situația utilităților. La nevoie mergem pe teren.
-
03
Primești răspunsul scris
Ce se poate construi, cu ce suprafețe și indicatori, ce documentații sunt necesare, în cât timp și ce costuri suplimentare apar față de prețul terenului.
-
04
Decizi în cunoștință de cauză
Dacă mergi mai departe, verificarea devine primul pas al proiectului și nu se plătește de două ori. Dacă renunți, ai economisit mult mai mult decât ai plătit.
Întrebări frecvente
Despre verificarea terenului
Dacă întrebarea ta nu e aici, sună. Răspunde arhitectul și de cele mai multe ori lămurim situația într-un sfert de oră.
Cât durează o verificare?
În general între trei și șapte zile lucrătoare, în funcție de zonă și de documentele disponibile. Dacă ai un termen la promisiunea de vânzare, spune-l de la început și organizăm verificarea în consecință.
Este același lucru cu certificatul de urbanism?
Nu. Certificatul de urbanism este actul oficial emis de primărie, cu termen propriu de eliberare, și îl obținem tot noi când este cazul. Verificarea prealabilă este o analiză făcută de noi, mult mai rapidă, care îți spune dacă merită să ceri certificatul pentru terenul acela.
Costul se scade dacă merg mai departe cu proiectul?
Da. Dacă din verificare rezultă un proiect pe care îl facem noi, contravaloarea ei intră în onorariul proiectului. Nu plătești de două ori aceeași analiză.
Verificați și clădiri existente, nu doar terenuri?
Da. Pentru o clădire existentă verificăm situația autorizațiilor, dacă există lucrări neautorizate, ce se poate face prin intrare în legalitate și ce implică o schimbare de destinație sau o extindere.
Ce primesc, concret, la final?
Un document scris, cu concluziile, indicatorii aplicabili, suprafața construibilă estimată, lista documentațiilor necesare și termenele realiste. Nu o discuție telefonică pe care o uiți în două zile.
Hai să discutăm
Ai un teren pe care vrei să îl cumperi
Trimite-ne adresa sau numărul cadastral și spune-ne ce ai vrea să construiești acolo. Îți spunem, în câteva zile, dacă se poate, în ce condiții și ce costuri suplimentare apar față de prețul cerut.
Luni până vineri, 09:00 - 17:00
Nu semna promisiunea de vânzare încă
Sună întâi și verificăm ce se poate construi pe terenul acela.