Intervenții la construcții existente
Proiectăm intervenții la clădiri care există deja: amenajări și recompartimentări interioare, intervenții exterioare, extinderi, mansardări, consolidări structurale și reabilitări de fațade. Diferența față de o construcție nouă este că nu pornim de la o pagină albă, ci de la ce permite construcția existentă. De aceea primul pas este releveul și expertiza tehnică, nu desenul.
Ce include
Ce cuprinde un proiect de intervenție
- Releveul clădirii existente, măsurat la fața locului, nu preluat din acte
- Analiza regimului urbanistic: ce se mai poate adăuga, cu ce indicatori și retrageri
- Expertiză tehnică pentru structura existentă, coordonată de noi
- Concept de arhitectură pentru intervenție, corelat cu ce rămâne din clădire
- Proiect de structură pentru extindere sau consolidare, cu verificare de proiect
- Soluții de anvelopă și fațadă: termosistem, tâmplărie, învelitoare, finisaje
- Instalații: ce se păstrează, ce se înlocuiește, ce se redimensionează
- Securitate la incendiu, acolo unde intervenția o impune
- Avizele cerute prin certificatul de urbanism, inclusiv cele pentru zonele protejate
- Dosar DTAC, autorizație de construire și asistență tehnică pe durata lucrărilor
De unde se pornește
Trei lucruri de verificat înainte de orice desen
Ce suportă structura. O mansardare adaugă greutate, o extindere adaugă fundații lângă cele existente, o recompartimentare poate atinge un perete portant. Expertiza tehnică spune ce se poate face fără consolidare, ce se poate face cu consolidare și ce nu se poate face deloc. Fără ea, orice ofertă de execuție este o presupunere.
Ce permit reglementările. O extindere înseamnă suprafață construită în plus, deci POT și CUT în plus. Dacă terenul este deja la limită, extinderea nu se autorizează, oricât de logică ar fi ca funcțiune. Verificăm acest lucru în prima săptămână, înainte să investești în proiect.
Ce autorizații cere intervenția. Reparațiile și finisajele care nu ating structura, funcțiunea sau aspectul exterior sunt exceptate. Modificarea fațadei, a structurii sau a destinației nu este. În zonele protejate din centrul Oradiei, până și tâmplăria sau culoarea fațadei se discută cu avizul de specialitate.
Tipuri de proiecte
Ce fel de intervenții proiectăm
Se pot lua separat sau împreună. De cele mai multe ori, un proiect care începe ca o simplă amenajare ajunge să includă și o parte de consolidare sau de fațadă, pentru că lucrările se fac oricum o singură dată.
Amenajări și recompartimentări interioare
Reorganizarea spațiului în locuințe, birouri, cabinete sau spații comerciale, cu verificarea pereților portanți și corelarea instalațiilor.
Intervenții exterioare
Terase, foișoare, copertine, accese, rampe, împrejmuiri, amenajarea curții și a parcării, cu autorizațiile pe care le cer.
Extinderi
Corpuri noi alipite clădirii existente sau supraetajări, cu fundații, rost și racordare corectă la structura veche.
Mansardări
Transformarea podului în spațiu locuibil sau de lucru: structura șarpantei, izolare, luminare naturală, scară de acces, evacuare.
Consolidări
Proiecte de consolidare pentru clădiri afectate de vechime, tasări, fisuri sau intervenții anterioare făcute fără proiect, pornind de la expertiză tehnică.
Reabilitări de fațade
Anvelopare termică, refacerea finisajelor, înlocuirea tâmplăriei, refacerea învelitorii, inclusiv pe clădiri din zone protejate.
Etape
Cum decurge o intervenție
-
01
Vedem clădirea
Mergem la fața locului, măsurăm și facem releveul. Actele existente sunt aproape întotdeauna diferite de ce s-a construit efectiv.
-
02
Expertiză și verificare urbanistică
În paralel, expertul tehnic evaluează structura, iar noi verificăm ce mai permit reglementările pe teren. Din aceste două răspunsuri iese soluția reală.
-
03
Proiectul de intervenție
Arhitectură, structură, instalații și fațadă, corelate cu ce rămâne din clădire. Aici se stabilește și ordinea lucrărilor pe șantier.
-
04
Autorizare și execuție
Avize, dosar DTAC, autorizație de construire, apoi asistență tehnică. La intervenții apar surprize la demolări, iar deciziile se iau pe loc, cu arhitectul.
Întrebări frecvente
Despre intervenții la clădiri existente
Dacă întrebarea ta nu e aici, sună. Răspunde arhitectul și de cele mai multe ori lămurim situația într-un sfert de oră.
Vreau doar să recompartimentez interiorul. Am nevoie de autorizație?
Depinde ce se atinge. Dacă se intervine la pereți portanți, la structură, la instalațiile majore sau se schimbă destinația spațiului, este nevoie de autorizație de construire. Zugrăvelile, finisajele și reparațiile care nu modifică structura, funcțiunea sau aspectul exterior sunt exceptate. Verificăm cazul concret înainte să începi lucrarea, nu după.
De ce am nevoie de expertiză tehnică dacă doar extind?
Pentru că extinderea se sprijină pe teren și, de multe ori, pe structura existentă. Expertul stabilește dacă fundațiile actuale suportă intervenția, cum se face rostul între vechi și nou și dacă este nevoie de consolidare. Este documentul pe baza căruia proiectăm și este cerut la autorizare.
Pot mansarda casa fără să consolidez?
Uneori da, dacă structura și fundațiile suportă greutatea suplimentară și dacă șarpanta se poate reface. La casele vechi, cu ziduri de cărămidă și fără centuri, de obicei sunt necesare măsuri de consolidare. Răspunsul îl dă expertiza tehnică, nu o estimare la telefon.
Clădirea este în zona protejată din centrul Oradiei. Ce se schimbă?
Se adaugă avizul de specialitate pentru intervenții în zona protejată, iar soluțiile de fațadă, tâmplărie, învelitoare și culoare se stabilesc în limitele impuse acolo. Durează mai mult și restrânge opțiunile, dar se poate. Important este să pornim din start cu o soluție care are șanse să fie avizată.
Am făcut deja lucrări fără autorizație. Se mai poate rezolva?
În multe cazuri da, prin documentație de intrare în legalitate, dacă lucrările respectă reglementările urbanistice și rezistă din punct de vedere structural. Se pornește tot de la relevee și expertiză. Îți spunem din prima discuție dacă situația este rezolvabilă sau nu.
Cât durează un proiect de intervenție?
La proiectare, mai puțin decât o construcție nouă, dar cu un pas în plus la început, releveul și expertiza. În general două până la trei luni până la autorizație, în funcție de avize și de zonă.
Hai să discutăm
Ai o clădire pe care vrei să o modifici?
Sună și spune-ne ce ai și ce vrei să obții. Îți spunem ce se poate face în construcția existentă, ce cere autorizație și în ce ordine se fac lucrurile, înainte să chemi constructorul.
Luni până vineri, 09:00 - 17:00
Extindere, mansardare, consolidare sau fațadă?
Vedem clădirea, verificăm ce permit structura și reglementările, apoi îți spunem soluția.